东南亚 | 新规实施在即，开发商大清仓，曼谷买房时机到了？

开发商加速竣工并放大促销力度，为赶在新规实施前清空库存；

素坤逸、中心伦披尼等地地价持续大涨，意味着新开工公寓的售价将大幅上涨。

越来越多主打小型公寓的新房入市，这会让本就拥挤的曼谷租赁市场变得更拥堵；

外国租客人数涨得并不大，Q4外国人数同比增长2.5%，日本人仍然最多。

总体而言，供应端大量公寓正在汹汹而来，但需求端可负担的人数增长疲软。曼谷作为一个投资公寓的目的地，可供投资的“性价比”项目正在加速减少，剩下的可能都是坑。

1新开工项目太贵，市郊投资要谨慎

根据CBRE，2018年第四季度曼谷市中心仅开工了2500多个新房项目，相比于第三季度的7100多套大降65%。而与去年同一时期也砍了45%。

开发商不建房，一个很关键的原因就是地价太高。

之前我们的文章已经讲过，曼谷的地价正以“指数增长”的趋势步步上扬。开发商们疯狂拿地，特别是轻轨素坤逸绿线和沿线的地段。

（画圈市中心四个区）

由于地主们都不差钱，曼谷的地价可能出现有价无市的状况。他们宁愿等待能接受他们出价的买家，也不可能降价卖地，所以说，未来曼谷的地价下跌的可能性不高。

因此，可以预见市中心的新开工项目的房价还会涨，特别是抢手地段。CBRE在报告中说，一些特定项目甚至会比之前建好的项目价格高出4倍。

因此，开发商们也没机会卖更便宜的房子。根据下图，2018年第四季度市中心房价已经涨到平均27.7万泰铢（约5.9万人民币）。

（2018年Q4房价走势）

但由于曼谷市中心的房价已经不低了，而选择又变多，产品质量又层次不齐，买家们肯定会更挑。今年曼谷市中心房产的成交速度，将明显下降。

另外，为了避免高价，开发商在曼谷市郊大量购地开发。第四季度，曼谷市郊的新开工量同比上涨90%，而全年新开工的公寓数达到5.9万套，比2017年上涨16%。

郊区那些卖得好的房子，一般都是踩在好的地点，比如临近正在建的交通轨道、大的卖场，或者大学，购房者包括刚需和投资者都有。

虽说郊区新房建造量大增是去年拉动全年新公寓数的引擎，但是，这些房能不能被市场吸收还要打个问号。一些地方位置不好，房价甚至不涨反降，因为目前需求正在减弱，而新房还在入场。

2开发商促销，机会来了？

还有一件推动开发商们清仓的外因——新政要实施了。

之前的文章中介绍过：

4月1日后，曼谷二套房购买者的贷款额度从曾经的9成，缩小到8成。紧接着第三套房产的贷款额度从原先的7.5-8成，降到现在的7成。

另外泰央行也提高了基准利率至1.75%，这些举措一定会对打击泰国本地需求。

大力度的打折卖房，加上可预见的买房成本上升，这几个月我们已经陆续看到《曼谷邮报》等泰国媒体报道的“抢房”盛况。

CBRE报告中指出，一些上市公司通过促销活动清仓，而另一些则把眼光投向了咱们中国买家。所以，咱们的机会来了，但在看曼谷房的时候一定要注意，不好地段的房产别碰，有坑。

目前一些有先见的开发商们已经把自己的开发中心，从公寓项目转到了独立屋、别墅上去了。他们认为，公寓的可发挥空间正在被越来越多的新建项目挤压。

不过说那么多，你只要记住，现在开发商的主要任务是“清库存”。这背后的意思，自己好好理解。

3租赁市场：日本人在退场，中国人在进场

但真正让人担心的不只是房价过高的问题，曼谷现在还面临着公寓的租房需求无法撑起高企的房价。

根据CBRE的统计，2018年第四季度的外国人数仅比上一年增长了2.5%，其中最多的仍然是日本人，占到所有外国人口的20%，其次是中国人，约为15%。目前，定居在泰国曼谷的中国人约为2.6万人，与2010年比大涨了180%。

但是，中国人大幅增长并没有对曼谷当地的租价有多大影响，因为去曼谷定居的中国人并不都有钱，房租预算都不高。

而且，泰国当地人也撑不起高房租，因为他们的租金预算超过1万泰铢/月的，少之又少。

这样算下来，基本上只有传统的外国人租房地段才能拿到较高回报。这些地区包括素坤逸、是隆/沙吞、暹罗和中心伦披尼，其中，素坤逸聚集了最大量的需求，公寓供应也占到曼谷市中心租赁的八成。

现在市中心的房屋空置率约为7.2%，算比较健康。

但在未来，素坤逸有787套房要投入市场，加上曼谷其他地区，总共有2.8万-3.2万套公寓进入租房市场。大军即将进入，如果你已拥有曼谷的房，猥（快）琐（点）发（出）育（租），别（抢）浪（人）！

然而，还有一个坏消息是，房租负担能力很强的日本人数正在减少，而在中国人还没法增加租金预算的前提下，大量公寓入市只能预示：房租在几年内不会涨多少。