泰国置业百科之外国人如何在泰国购买别墅（带土地）

在泰国，租一块土地或者别墅最长租赁期是30年，这也是外国人在泰国获得土地临时产权最有效的方法，然后再续租30年。土地租赁的续约也最多只能延续三个30年，然后必须更新。有建筑物的租赁土地的产权是受到保护的，因为上面有建筑物。建筑物的产权和土地的产权是分开的，一旦租赁期限到了，土地所有者是不能兼并建筑物所有者的。如果土地租赁合约没有在土地厅登记注册，超过三年的土地租约，一律按照三年计算，因此30年的土地租赁都必须到土地厅登记注册。另外，即使该土地被主人出售了，原来的土地租赁条约依然有效。

你可以租地或者租别墅，租期通常可以到30年，而且可以续租。30年的租期虽然不能让你拥有产权，但你至少可以控制产权到30年，而且你还可以延续另外一至两个30年。

租户可以在有限的土地租期内的任何时候指定任意一个第三方作为他的土地房产转让人选。租户在指定好新的土地租赁人并正式告知房产商之后，房产商有责任在30天之内替租户完成这一转换手续。而一旦租户从A转移到B，之前的土地所有权的有效日期就会翻新。即B拿到的不会是A剩余的土地所有权，而是全新时限的所有权。也就是新的“90年”将会以此诞生。

一、关于购买土地的泰国法律

1、泰国法律规定，外国自然人不能购买带有直接土地的物业，即带地契的别墅类产品。

2、泰国法律规定，外国人成立的泰国公司，可以以公司名义持有别墅或者土地（目前这种持有方式在泰国被广泛使用）。

3、泰国法律规定，外国人成立泰国公司，外国股东只能占有不超过49%的股份，泰国人持有51%以上的股份。

二、注册泰国公司实际现状

在泰国，外国人（尤其是欧美客户）注册公司，以公司名义来持有土地，早已是屡见不鲜，芭提雅70%以上的外国人用这种形式来持有别墅和土地。目前并没有看到因为这种方式产生的公开的负面案例。

目前我们可以提供置业一条龙服务，通过泰国知名律师事务所的律师，在注册的公司归属生效的同时，已经让协助完成手续的泰国人签署了具备法律效力的权益放弃文件，完成注册公司-泰国股东-手续完成-地产过户的一条龙服务。

最重要的是，保证了泰国股东放弃权益，公司及公司所有财产均属于中方股东所有。

三、风险何在？

1、人性和道德风险

泰国股东不是实际出资人，但是法律条文上他们又占有相应股份，是否有风险呢？这一项风险完全可以规避。

2、政策风险

政府对于这种外国人在泰国成立公司来持有别墅和土地的方式是一清二楚，但是其实泰国政府是默许的。泰国与中国源远流长，自古泰国一直是亲华国家，泰国现在的九世王祖籍中国广西，泰国也曾经历任总理都是华裔，因而在一个信奉佛教的国度，一个亲华的国度，为了获取外国人的产权而出台新的政策的可能性是极低的。

泰国是一个依靠旅游业的国家，包括泰国农业也是依靠旅游业增加消费和出口的，因而泰国一直采取的是鼓励外国人前来度假、养老等，帮助泰国发展经济，外国人以公司形式拥有物业产权是普遍的、众所周知的，泰国如果从政策上限制，会极大影响泰国的经济，也会影响芭堤雅作为世界旅游目的地的现状。

四、目前常见的风险规避手段

1、在律师常规操作上，一般泰国股东，律师会负责解决，律师会找专门从事该行业的业内人士来承担另外的51%的股份。

当你在创立公司之初，律 师会写明在公司组织章程里面，别墅购买人作为优先股，泰国人为普通股。&；amp；nbsp；依据泰国公司法规定优先股有高于普通股10倍的权利。

2、同时，律师会要求泰国股东签署相应文件，放弃公司的权益，并推举你为唯一签字法人。也就是说公司的所以业务，关停并转，签字法人就完全可以做到，完全不需要告知或者得到其他股东同意。

同时，泰国股东会签署一个股权放弃书 （避免泰国人反悔，或是泰国家人要来要股份） 泰国股东会签署一个股权转让协议由你保管，你可以不需 要通知他们，而自行决定股份比例调整以及股权转让等商 业活动。

3、基于“买卖不破租赁”法律条文，很多公司会将该物业再签署一个租赁协议给自己或者相关人，泰国法律最长租约可以是30年+30年。即使万一产生了不可预期的风险，房子还可以使用60年，之后你依然可以转让，并且享受每年10%的增值。

4、 为了进一步保障权益，更可以再签署一个抵押协议，将房产抵押给自然人或者某个公司，抵押产权可以由另一个公司的股东来决策，而本公司的股东没有话语权和实际权益。

别墅的管理办法可以分为三种：托管给专业的管理公司、托管给开发商、自己管理。

1、托管给专业的别墅管理公司

大部分的别墅业主都不在芭提雅，不想费时费劲去管理，最好的办法就是托管给岛上专业的管理公司去管理和出租。业主需要支付固定的物业费给管理公司，并且在出租收益上70%归业主，30%归管理公司（管理公司再出让10%左右给网站或者旅行社代理）。

芭提雅有非常多别墅管理公司，具体可以后台咨询小编。

2、托管给开发商

如果你购买的是别墅群中的一栋，意味着这个项目开发商会做售后的出租管理，费用跟托管给别墅管理公司一样。在购买别墅前，客人都会跟开发商有过深度的接触，在后续的出租上会非常容易沟通。开发商承受了出租的压力，因此会非常卖力去做市场，因为一个漂亮的出租收益表可以促进别墅的销售。

3、自己管理
雇佣一位别墅经理、两三位服务员，然后自己去各个网站倒腾，找几个旅行社负责人来参观、喝茶，一样能把自己的别墅租得满满的。以上方式适合时间充裕的业主。