2017年画上了圆满的句号，2018年已经全新启航。2017年，泰国楼市是进入十年开始的活跃一年，而较为明显的，当然是少不了房价。政策推进、城市规划利好、地价催涨……各城市房价在各个因素联合刺激下，一路高歌猛进！从最新的数据展现的房价看，有不少部分的城市房价整体均价已然迈入两万时代！沿着房价攀升的轨迹，今日给大伙做一个全面的白皮书报告，一起回顾今年泰国的楼市。
2017年海内外投资者一项分布
首先在8月份时候，天使地产曾写一篇（投资曼谷房产2017年白皮书！）写过曼谷的整体市场，据泰国最新统计，2017年外国买家在泰国置产总价值占47.5，同比去年增长。
其中中国人赴泰的总金额高达，位列第二，仅排日本之后，比去年同比增长18.6%。根据抽样调查，赴泰国置业的中国高净值人群主要有以下特点。
70后80后为泰国置业主力军，90后正在逐步发展成为泰国置业的潜在人群风标。
此次调查显示，2017年对泰国感兴趣的资产值客户，有69.5%的高净值客户年龄为35岁~49岁。置业热潮客户群体平均在28--35岁，此类客群是高知识含量和高资产积累的结合，也是社会中坚力量。
置业人群分布，国内北上广重点
根据2017年一年来的百度咨询以及居外网数据统计报告，2017年对泰国感兴趣的高净值客户，地域分布密集，所处城市分散，相对较集中于一线城市，北京占总体的比例人数最大16.21%、上海占14.07%、广东13.18%，北上广深四城市总计占比48.46%%。
值得注意的是，2017年在泰国置业的比例为二线城市之首，高达20.77%，超过广东的比例。这些热门城市也开始跟着投资大军开始泰国的投资掘金路，江苏占6.65%、四川5.94%、浙江5.17%、福建3.01%等。这些人群中，平均赴泰投资房产的总金额约在70--150万人民币之间。
根据一年来数据的统计以及最新的调查显示，2017年高净值人群中，主力投资的城市分布分为以下：
以纯投资资产配置为主要需求的城市曼谷占比36.89%，位列第一；
以度假需求且投资的城市芭提雅占比17.8%，位列第二；
以养老为主兼自住为主的，清迈占比13.2%，位列第三；
以纯看中托管纯投资为主，普吉岛占比例8.2%位列第四；
其它冷门城市投资：苏梅岛、华欣以及其他城市等。
海外资产配置主力军增强
根据往年的数据显示，赴泰国投资的高净值客户中，绝大部分都为考虑纯投资和为子女、老人目的而进行置业，但在2017年数据的调查显示中，由于受CRS执行的影响，曾往欧美置业的主流大军开始往新兴的东南亚市场瞄准置业风标，而泰国就是首选的目的地之一，其原因之一就是因为泰国的不受CRS的名单监控中，投资比例占29.30%。
当然在这些海外投资客的购买过程中考虑的主要风险调查中，由于语言的隔阂和地域的界限，购买房产的安全成为很多置业者最为顾虑的风险问题，房源信息真实性位列置业者风险顾虑因素第二，自然如今整个泰国置业的风向出现，一个客户同时对碰十几家渠道的现象。
泰国房地产市场解析
近年泰国房价涨幅趋势
截止至2017年第三季度，泰国公寓价格上涨幅度大幅下降至0.35％（-0.5％），低于2016年第三季度的。这是自2011年第一季以来最低的年度价格增长。去年第四季度，新公寓价格上涨了0.59%个点。
目前全泰国的土地价格涨幅也在放缓，至2017年第三季度，土地价格指数（以实际价格计算）上升了1.59%（0.72%），较前一年的7.9%大幅放缓。但在最近的季度（2017年第三季度），地价实际上涨5.3％。
住宅开发商建筑在下半年时候也明显减少，2017年第三季度，公寓登记和土地开发许可证分别下降了19.6%和18.8%，新公寓的注册数量比去年同期下降了15.5%。
于此同时需求量也在放缓，根据调查数据显示，2017年全国土地和建筑交易环比大幅下降12.4％至2517.3亿泰铢（76.9亿美元），但与去年同期相比，2017年第三季度的交易仍然上涨6.9％。
2017年中国置业者在泰国投资的热度最高的几大城市集中分布于曼谷、芭提雅、清迈和普吉，而这几个城市整体呈上升趋势，上涨幅度略有不同。
1、平均年涨幅8%，曼谷房价一路上涨
纵观曼谷房价走势图，曼谷十年来的房价可谓是一路走高，稳步上升，一路从1月份的9814元/㎡涨至12月份的13450元/㎡，上涨了3636元/㎡，涨幅高达37%。曼谷的房产市场从去年开始保持强劲势头，2017上半年，受海外买家对泰国房产市场的积极情绪以及曼谷地价市场的影响，加上各种城建利好因素刺激，曼谷楼市房价涨势较为明显。下半年，泰国政府对海外赴泰投资进行微调模式，在精英签证、土地租赁、住宅年限等多政策组合，再加上中国正式执行CRS，下半年曼谷的公寓销量的速度有所加速。
在公寓供应上近几年持续增加，特别是位于周边地区的公寓，以适应新的公共交通线路的城市扩张以及中央商务区现有主要土地和高地价的限制。全市所有新供应的平均销售价格跃升至每平方米154,068泰铢，较2016年上升6.6％，另外，同比2016新房公寓供应走势看，加上过去这一年房价上涨的速度，2017年曼谷推出的新盘供应量达到了十年来的最高水平，其土地涨幅趋势除了平稳在7-8%左右外，部分成熟区域达至12%以上。
2、芭提雅置业风标，备受海外青睐
芭提雅近5年中每年上涨的均值为6-10%，2017年新房交易量环比去年上升，预估下一年增长5.3%。芭提雅市区价值与同在曼谷相比，要低近一倍，平均起步价格已与曼谷相对持平，未来置业芭提雅的购房者将付出较高的投资成本。
3、清迈养老圣地，年均涨幅5--8%
清迈近5年中每年房价上涨的均值为5.3--7%浮动，而位于古城区与尼曼路，最高涨幅可达10%/年，2017年截止清迈新房交易量环比去年增长倍增，预估下一年增长3.6%浮动。房产价值相比曼谷和芭提雅大城市仍是低位，未来几年仍有很大的增值空间，养老、为子女教育目的为主的购房者可关注清迈。
4、普吉投资潜力上升，涨幅趋势大
普吉近5年中每年上涨的均值为高于清迈 ，2017年中国选择普吉置业需求量大幅度速增，预估下一年随着普吉城市的规划以及轨道交通建设将有望倍增。普吉近几年相对其他大城市，房产开发商数量缓慢，房价增速相对比其他地方弱，但凭借其全球度假海岛圣地的地位，仍然吸引很多购房者前往。
泰国房地产无泡沫风险
过去几年来，泰国的房地产价格上涨幅度非常小，导致这部分原因是前期泰国政治上的不确定性。从2008年到2016年，房价仅上涨了29.1％（实际为10％）：
2009年，单独住房价格较上年同期上涨2.5％（实际为-1％）。
2010年，房价同比上涨1.8％（实际为-1.3％）。
2011年，房价同比上涨2.3％（实际为-1.2％）。
2012年，房价同比上涨7.4％（实际值为3.7％）。
2013年，房价较去年同期上涨5％（实质为3.3％）。
2014年，房价较上年同期上涨6.5％（实质上5.9％）。
2015年，房地产市场再次放缓，房价与去年同期相比上涨1.1％（实际值为2％）。
2016年，房屋价格较去年同期下跌0.4％（实质下跌1.5％）。
根据住房商业协会主席Issara Boonyong的数据，泰国低层住宅的实际需求量低于300万泰铢（合90580美元），占市场的70%。其余30%的需求来自于置业投资者，其购买房屋主要目的为了租金收入。
住宅建设活动正在迅速下降。根据BoT的数据，2017年第三季度全国公寓登记量大幅下降19.6％至17482套。2017年第三季度，公寓注册实际上比上一季度下降了约25％。
2017年第三季度：
在曼谷都会区，新公寓登记量同比下滑15.5％至7403套
在其他省份，最低登记数量同比下降22.4％至10079套
同样，2017年第三季度，曼谷土地开发许可下降4.7％至4,092个单位，其他省份的土地开发许可证同期下降24.6％。
根据统计，曼谷及周边地区新增住房总数同比下降28.2％至29476个单位。同期，曼谷新建公寓单位下降39.9％至16706个单位，自建房屋下降11.23％至5353个单位，2017年第三季度，房屋项目同比增长2.4％至7417套。
泰国房地产租金回报率丰厚
根据最新的“全球房地产指南”的调查统计，首都曼谷的租金收益率从5.0％到8.0％不等，芭提雅租金稳定5%至7%，最高租金达至10%；清迈租金稳定5%；普吉岛至6%。
相比与大多数国家的主要城市对比，在曼谷中心位置的一套60平方米的公寓如今的租金回报率稳定净收益约5.6％；面积为120平方米左右，地段也位于市中心，租金总收益率约为8%。
泰国银行打款利率保持低水平
泰国银行（BOT）表示，个人住房贷款在2016年同比增长6.9％，达1.97万亿（602亿美元），2016年房地产贷款总额增长了4.3％，达2.57万亿泰铢（775亿美元）。2017年第三季度，个人住房贷款和房屋贷款总额分别同比上涨5.6％和5.7％。
其次低利率继续提振房地产市场购买需求。2017年11月，泰国央行(BOT)将基准利率维持在1.5%，自2015年4月以来一直未变，目的是“在保持金融稳定的同时，保持宽松的货币政策立场，支持经济增长的继续。”
此外，信贷之所以增长强劲，也可能是由于房地产商们在去年大力推动销售的成果。
泰国经济好转，进入平稳期
2017年第三季度，泰国经济同比增长4.3％，高于上一季度的3.8%，是四多来增速最高水平，主要得益于强劲的出口和个人支出。从2013年到2016年，经济平均增长了2.5％。
根据国家经济和社会发展委员会的数据，今年的经济增长率预计为3.9％。
泰铢过去两年对美元升值了9.9％，到2017年11月达到平均汇率32.895泰铢= 1美元。目前为止，泰铢是亚洲表现最好的货币之一，受到外国资本流入和近2000亿美元外汇储备的支撑。
尽管泰铢走强，但作为泰国经济主要推动力的出口在2017年10月仍较上一年同期增长7.5%，至201亿美元。同样，同期进口也增长了7.9%，达到199亿美元。
在经历了三年的萎缩后，2016年的总出口预计将增长0.5%至6%，预计今年出口总额将在今年上涨5％至6％。
当然，作为全球旅游大国的泰国来说，在2017年10月，泰国接待游客约272万人次，同比增长20.9％，今年前10个月，访港旅客人数较去年同期增加6.7%，达2882万人次。
同样，2017年10月的旅游收入也增长了24.4%，达到1426.3亿泰铢（合43.6亿美元）。从1月到10月，收入达到1.47万亿泰铢（合449.7亿美元），比去年同期增长9.3%。旅游业占泰国经济的12%。
2017年11月，通胀率略有上升，从2017年9月和10月的0.86%升至0.99%。据泰国央行预测，2017年全国范围内的通胀率将为0.8%，2018年将升至1.6%。
一场没有硝烟战场凶猛而来
海外各国房地产如今争夺战正如火如荼，无论纵观中外，房地产本身就是一场没有硝烟的战争，潮起潮落没有任何的外援、战斗意志和进攻及防御技巧将决定整个房地产战争的最终命运。
2017年，海外楼市的大消息就不停地来：欧美等国执行CRS信息交换政策，限制贷款等等；2017年上半年成交量回缓；7月过后外汇正常！一个个大消息让翘首以盼的刚需客们欢呼雀跃，同时也刺激着炒房客的神经。
在国内，已经结束了全民炒房的市场，中国房地产市场遭到最为严厉的政策调控，各大城市限价限购限贷趋严、供应紧缺加码，但对于如今国人转场战场海外的滚烫楼市，从去年至今，各大不同的国家都取得最为凶猛成绩，而最为明显的无异于东南亚新兴市场的旅游大国--泰国，今天小房来为大家简单介绍下一场凶猛战场的房市。
泰国房产正当值，亦或黄金十年已悄然降临？
首先，泰国是个多元化的国家，从农业到旅游业走向的巅峰，这个国度已被世人认可为全球旅游目的地必选中心，而房地产的市场也由旅游业开始为外界打开了大门，仅仅的几年，整个泰国楼市正兵临城下，市场热火朝天，在接下来的未来5-10年内是整个泰国房地产争夺最棘手，价格透明化，投资回报正好时期，黄金十年之后的泰国则将会出现重大的转变，众多海外投资者中，中国炒房客则是近几年来在泰国撒钱最为阔绰显著。
从泰国权威数据对海外销售数据来看，在2017年上半年的销售量明显回落，研究机构预计，虽然在今年的销量有所缓慢，但曼谷的“地王”频频出现，各大房企对未来泰国房价上涨预期非常高，就拿知名地产商Major Development，Land and Houses，Lumpini等排名前十的房企，对于海外客户的市场开拓异常火爆，与此同时，各种房产经纪公司代理的项目扩大宣传，进行融资渠道的推广，从资金出海及整体的房产销售等方面看，2017年下半年泰国房产的影响稍微有所减退，但对于来临的2018年来说，资金出海的风险可能逐渐减小。
“数据大变天”的海外销售量飙升
“不知道为什么认为中国执行外汇管制之后资金出海会有所减缓，但从进入2017年开始后，发现泰国房产的热度一度再次被抬高，邻国越南柬埔寨等都异常火爆”在房产推介上，待在泰国多年的房产经纪人兴奋说道。
中国人如今在泰国房产各大售楼部已经随处可见，就好像是在中国似的，这是泰国从2015年开始楼市的情况，而中国人在泰国买房，这一数据作为从2015年至今，海外销售份额中的首要国家之一。尽管在2017年开始执行CRS之后折戟，但在2017上半年，国人出海投资泰国房产依然是海外最大买家，平均购买价格在100万人民币左右幅度。
在泰国未来几年销售规模中，从以前最低门槛30多万人民币购买的公寓到如今房产最低门槛6-70万起步，泰国房地产已经在2016年时候出现了第二轮的上涨，海外的销售量扩张，投资回报率逐渐稳定，市场透明化。按照环球居外以及泰国权威的CBRE数据以及高力国际等判断，从上半年数据来看，泰国房产投资热度在整个亚洲市场居首位，热度不减。
而这其中一个个庞大的销售数字背后，则凸显着市场集中化、房企高低分化的市场趋势，在今年特别关注的一个现象是上半年出现泰国本地抢房浪潮趋势，这个在泰国历史上从来没有过，开盘半个小时清盘“这说明竞争的激烈程度，当泰国市场透明化开始到一定阶段以后，各大玩家占主要份额，这个趋势证明黄金楼市正式来到了。”
中国版的CRS将影响力能持续多久？
随着中国版的CRS开始执行后，海外各大楼市调控政策的持续收紧，对于泰国整体的房地产市场降温已成了不争的事实，但CRS执行之后政策的影响力持续如何？未来资金出海以及泰国整体的房价又会怎么走？这是很多来泰国咨询房产时候最为关心的问题。
如今在严厉CRS政策执行，外汇管制严格的环境下，今年开始国人在海外购房的趋势将延续收窄之势，但对于2017年上半年泰国房产公司的销售交易量表现，将为整个泰国的房产市场提供一定支撑，
而关于从2017年开始的CRS政策，多数人预计执行之后将会严厉打击出海投资的资产阶级们，但是在启动后有所差异，相反的出现资金出海热潮，因为有人认为该政策执行后会有一定的时间段，而这个时间段就是上半年，也有的认为，今年下半年更严厉，其实不然，无论是启动前还是启动后，总之投资出海的应该是尽快选择投资。
泰国未来楼市将何去何从？
未来泰国楼市的走向，其实很好判断，如今中国的楼市黄金已度夕阳，而出海投资成为国人必不可少的一部分，泰国房产的政策性较强，优惠力度大，门槛低，关注中泰两国之间的机遇就能抓住房价脉搏。
前些天的厦门金砖峰会，“中泰铁路”的具体时间已经出炉，这更是意味着泰国楼市的走向巅峰的开始，“中泰的泛亚铁路”中，泰国作为几大国家的中转站，其少了一个国家的链接都可以，唯独作为东南亚中转站的泰国是中心枢纽不可缺。
而在全泰国的楼市走向中一直维持在稳定的趋势，虽然有时候会有小幅震荡，但与中国相比是不会有大涨与暴跌现状，在未来更长的时间里，由于泰国中心城市的人口仍在不断增加，而且国家也有意做大做强中心城市。如曼谷、芭提雅、清迈等城市正通过交通规划，城市中心扩张以及加大支持海外赴泰投资政策等的方式壮大自己，如曼谷在Ratchadapisek往北打造以全新的CBD为中心的城市群，在这种情况下，曼谷无论是房价还是投资市场前景也将在这几年更为显著。
其次，租赁市场将会慢慢取代
泰国的租赁市场随着需求不断越来越大，在一定程度上解决了供需，同时也转移了购房需求，再加上泰国整体房地产价格越来越贵，中心区域很难再出现类似于2012~2015年那样的1.5万人民币左右一平方的新盘。
